La gestione delle spese condominiali, come ad esempio quando bisogna installare o sostituire un ascensore in condominio, è da sempre materia molto ostica, soprattutto perché le casistiche che riguardano gli inquilini degli edifici sono sempre più complesse.
Ci sono infatti i proprietari, gli affittuari, persone che hanno ereditato gli appartamenti ma che non ci vivono, chi possiede solo garage o parti della struttura.
Bisogna insomma affidarsi a una buona gestione condominiale in termini legali e al buon senso di ognuno per riuscire a tenere tutto sotto controllo.
Dal punto di vista legislativo, la norma di riferimento per la gestione degli spazi comuni è l’articolo 1118 del codice civile, nel quale si fa proprio riferimento alle spese relative alle parti comuni di un edificio, tra le quali rientra anche l’ascensore.
Le spese condominiali: quali sono e come vengono suddivise
Secondo le disposizioni di legge, le spese relative agli spazi condivisi in un condominio devono essere sostenute da chiunque viva nella struttura o possieda una parte di essa, indipendentemente dall’utilizzo.
I costi però sono ripartiti in due categorie:
- spese ordinarie: riguardano i costi di manutenzione ordinaria dell’immobile e delle parti comuni, come la pulizia delle scale, la cura del giardino e la manutenzione dell’ascensore e sono a carico del proprietario o dell’affittuario;
- spese straordinarie: riguardano i costi che causano una variazione all’interno dell’edificio, come il rifacimento della facciata, interventi di ristrutturazione e anche l’installazione o l’ammodernamento dell’ascensore. Tutte queste voci di spesa sono a carico del proprietario.
Il calcolo del singolo importo viene effettuato tenendo conto, a seconda della situazione, di differenti parametri, come la grandezza dell’appartamento e la sua collocazione, aspetto quest’ultimo molto importante per l’installazione o la sostituzione dell’ascensore.
Ascensore in condominio: come vengono ripartite le spese
Secondo quanto previsto dall’articolo 1124 del Codice civile, che è il testo di riferimento se non c’è una diversa disposizione condominiale, le spese vengono ripartite per una metà seguendo il principio dei millesimi, quindi in base alla grandezza, e per l’altra metà in proporzione all’altezza da terra di ogni singolo piano.
Il criterio di proporzionalità rispetto ai piani dev’essere rispettato in ogni caso, anche in presenza di regolamento specifico.
Chi abita al piano terra si fa carico delle spese relative solo ai millesimi che occupa il suo appartamento, senza tenere conto del piano. Questa disposizione è contenuta nella sentenza della Cassazione 8823/2015.
Gli edifici con meno di 3 piani costruiti dopo il 1989, anno della pubblicazione della legge sull’abbattimento delle barriere architettoniche, possono essere comunque non dotati di ascensore.
In caso di installazione in un secondo momento, i costi per la realizzazione dell’impianto ricadono solo sul proprietario e non sull’affittuario, che invece pagherà poi il costo successivo di manutenzione ordinaria.
Ascensore in condominio: le detrazioni possibili
Per l’installazione di ascensori e impianti di sollevamento che hanno l’obiettivo di eliminare le barriere architettoniche in edifici già esistenti, ci si può avvalere di diverse agevolazioni, come il bonus ascensore 2023, che consente di avere uno sconto del 75% sull’installazione di ascensori.
Per le costruzioni ex novo, si può invece far riferimento ad altri bonus casa, come il bonus ristrutturazione, che permette di avere un risparmio del 50% dell’investimento, e, in caso di progetto di riqualificazione energetica dell’abitazione, del superbonus 110%, che nel 2023 prevede la riduzione del 90% delle spese su lavori in condominio e in abitazioni indipendenti.
